Care este cea mai buna varianta , achizitia casei cash sau credit ?

Când vrei să cumperi o locuință nouă, indiferent dacă dispui deja de suma necesară pentru a face plata cash sau soliciți un credit bancar, este important să te gândești la consecințele pe termen lung, deoarece fiecare variantă presupune un anumit angajament, poate chiar sacrificii din partea ta și a familiei tale.

Dacă nu știi ce metodă de finanțare să alegi pentru noua locuință, citește în continuare pentru afla ce înseamnă și care sunt avantajele și dezavantajele fiecăreia.

Plata cash
Ce înseamnă plata cash?
Dezvoltatorii imobiliari folosesc noțiunea de “cash” prin referire la achiziția unei locuințe din surse proprii disponibile în bancă fără a apela la un împrumut bancar, și nu la “bani gheață”.

De fapt, Legea nr. 70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind încasările și plățile în numerar, stabilește un plafon maxim de 10,000 de lei pentru tranzacțiile în numerar între persoane fizice și juridice. Actul normativ interzice în același timp și fragmentarea plăților.

Care sunt avantajele plății cash
Iată care sunt principalele avantaje în cazul în care decizi să achiziționezi o casă cu bani cash:

• Nu plătești rate și alte taxe bancare – Nu există costuri aferente creditului bancar, astfel că, în final, plătești mai puțin.
• Poți negocia prețul – Dezvoltatorii preferă această modalitate de plată deoarece scade riscul ca tu să te răzgândești și să te retragi din proces. În plus, își recuperează mai repede banii, motive pentru care sunt adesea dispuși să-ți facă o ofertă mai atractivă.
• Poți plăti TVA mai mic – Dacă dezvoltatorul scade prețul, acesta poate ajunge la un nivel care se încadrează sub cota de 5%. Verifică Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal pentru a afla care sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinești pentru a beneficia de TVA redus.
  Deții casa – Faptul că ești deja proprietarul locuinței îți va da un sentiment de siguranță. Altfel, banca are drept de ipotecă și în caz de neplată, poate trece la executare silită.
• Nu îți faci griji cu istoricul de creditare – Istoricul este unul dintre factorii principali pe care banca îi ia în calcul atunci când îți analizează cererea. Dacă ai un istoric negativ, crește posibilitatea să nu obții finanțarea.
• Procesul de vânzare-cumpărare se încheie mai repede – În general, aprobarea unui împrumut bancar durează câteva zile, dar în caz de nereguli sau neclarități perioada se poate extinde până la 3-4 luni. Dacă alegi să plătești cash, achiziția se încheie imediat ce s-au semnat toate actele și s-au rezolvat eventualele probleme neprevăzute, iar angajamentul tău este pe termen scurt.
• Plătești un preț fix – Ratele bancare depind de fluctuațiile pieței, astfel că, ratele și implicit prețul final pot varia.

Care sunt dezavantajele plății cash
Înainte de a lua o decizie, ia în calcul și dezavantajele aceste modalități de plată. Printre ele se numără:

Rămâi fără economii – Dacă îți folosești majoritatea fondurilor pentru a achita locuința, riști să rămâi “neacoperit” în cazul în care apare o urgență financiară. De asemenea, nici nu poți profita de o oportunitate de investiții dacă se ivește.

Plata prin credit
Plata cash nu este mereu cea mai bună soluție, indiferent dacă ai sau nu fonduri proprii suficiente cât să plătești întregul preț de achiziție al casei. Alternativa este să apelezi la un împrumut bancar, dar în general, acesta nu depășește 85% din valoarea imobilului pentru care faci cererea de finanțare.

Dacă te gândești să accesezi un împrumut bancar pentru a cumpăra o nouă locuință, ai la dispoziție mai multe tipuri de credite:

• Credit Prima Casă
• Credit ipotecar
• Credit imobiliar
• Credit de nevoi personale
• Credit de nevoi personale cu ipotecă
• Continuă să citești acest articol pentru a afla care sunt principalele diferențe între aceste împrumuturi și care este cel mai bun pentru tine.

Care sunt condițiile pentru a obține un credit?

Fiecare dintre cele cinci tipuri de credite cu destinație imobiliară are condițiile sale specifice, însă sunt câteva care sunt general valabile, și anume:

• Ai cel puțin 18 ani și cel mult 65 de ani (la terminarea creditului). Astfel, dacă soliciți un împrumut la 45 de ani, de exemplu, nu vei putea lua împrumutul pe mai mult de 20 de ani. Unele bănci practică și de la 20-21 de ani până la maxim 75. Pentru pensionari, se acceptă și vârsta de 70 de ani la terminarea creditului. Pentru personal MAI/MAPN pot apărea restricții de vârstă – 60 de ani la terminarea creditului. Pentru personal navigant, în funcție de bancă, vârsta maximă la terminarea creditului poate fi de 55 de ani.
• Ai cel puțin un an vechime totală de muncă (sau 6 luni, în funcție de politicile interne) și minim 3 luni vechime la actualul loc de muncă. Dacă nu ai istoric în creditare, vechimea minimă la actualul loc de muncă poate fi și de 6 luni.
• Ai venituri permanente. Dacă acestea provin din salarii, contractul de muncă trebuie să fie încheiat pe perioadă nedeterminată. Unele bănci, acceptă și contracte pe perioadă determinată, sub diverse condiții, cum ar fi ca la expirarea contractului, acesta să se prelungească necondiționat.
  Ai salariul minim pe economie – 1413 lei.
• Salariul îl primești în valuta în care dorești să contractezi împrumutul pentru a fi protejat în cazul deprecierii cursului care ar crește rata lunară.

Ce înseamnă creditul Prima Casă?

Programul Prima Casă presupune ca statul să garanteze pentru 40-50% dintre împrumuturi acordate de bănci cu condiția ca acestea să ofere împrumuturi mai ieftine, astfel că avansul pe care trebuie să îl dai este cel mai mic comparativ cu celelalte tipuri de credite – 5%.

Află tot ce trebuie să știi despre creditul Prima Casă din acest ghid complet.

Ce înseamnă creditul ipotecar?

Creditul ipotecar este un împrumut pe care îl faci la bancă cu specific pentru a cumpăra, renova sau construi o locuință. Principala deosebire față de alte tipuri de credite este că la creditul ipotecar garantezi cu imobilul pe care intenționezi să îl cumperi.

Prima Casă vs Credit ipotecar

Împrumutul Prima Casă și cel ipotecar sunt cele mai solicitate de români. Află de aici care ți se potrivește cel mai bine.

Ce înseamnă creditul imobiliar?

Asemenea creditului ipotecar, creditul imobiliar este un împrumut destinat achiziționării, modernizării sau construirii unei locuințe, dar pentru care folosești drept garanție alt imobil decât cel pentru care accesezi finanțarea. Majoritatea băncilor solicită ca acest imobil să fie în proprietatea ta, a soțului/soției sau a rudelor de grad 1 și au criterii stricte privind eligibilitatea (de exemplu, nu acceptă case din chirpici, locuințe cu suprafață construită mai mică de 50 mp, fără bucătărie și baie proprie, etc.).

Deoarece cel mai adesea implică sume mari, creditul imobiliar se încheie pe o perioadă mai lungă, între 3 și 35 de ani, care depinde de vârsta solicitantului și/sau a codebitorului (dacă este cazul).

• Acte necesare pentru a aplica la un credit imobiliar
• Cerere de credit.
  Acte de identitate, copie și original, al tău, soțului/soției și ale codebitorului (după caz);
• Documente de stare civilă: certificat de căsătorie, sentință de divorț, certificat de deces, după caz).
• Acord de interogare ANAF cu privire la veniturile tale și ale codebitorului (dacă este cazul).
• Adeverință de venit pentru veniturile care nu sunt raportate la ANAF (cum este cazul angajaților MAI/MAPN) sau în cazul în care nu coincid cu cele din raportul ANAF.
• Raport Per Salariat extras din Revisal, dacă există venituri suplimentare sau care depășesc cu mai mult de 20% media veniturilor încasate în anul anterior.
• Documente privind imobilului adus în garanție: acte de proprietate, extras CF, cadastru/schiță/releveu, încheiere de intabulare a dreptului de proprietate, certificat de eficiență energetică.
• Documente privind valoarea imobilului pe care vrei să îl cumperi: antecontract/contract de vânzare-cumpărare din care să reiasă prețul imobilului, avansul achitat și restul de plată, dovada achitării avansului.

Credit imobiliar vs Credit ipotecar

Deoarece sunt foarte asemănătoare, cei doi termeni sunt adesea folosiți interschimbabil, dar nu înseamnă că, din punct de vedere bancar, cele două credite sunt același lucru. Iată care sunt principalele diferențe, avantaje și dezavantaje între creditul imobiliar și cel ipotecar:

Garanțiile solicitate

• Creditul ipotecar se finanțează doar cu locuința pentru care închei creditul.
• Pentru un credit imobiliar poți folosi alte imobile (apartament/casă/teren) din proprietatea ta sau a unor terți.

Nivelul maxim al ratei lunare din venitul solicitantului

Rata lunară pentru un credit ipotecar nu poate depăși 35% din venitul lunar net.
În cazul creditului imobiliar, rata poate ajunge la 40% din venitul net, cu excepția cazului în care este primul imobil achiziționat când rata se poate atinge 45%.

Cel mai adesea, creditele imobiliare se folosesc în situația în care imobilul pe care dorești să îl cumperi nu este acceptat ca ipotecă deoarece nu îndeplinește cerințele băncii. Altfel, chiar dacă deții deja un imobil sau ai rude dispuse să garanteze cu propria lor proprietate, experții recomandă să apelezi la creditul ipotecar.

Ce înseamnă creditul de nevoi personale?

Creditul de nevoi personale este un credit de consum fără avans și cu destinație specifică, care poate fi cu sau fără ipotecă.

Când aplici pentru un credit de nevoi curente, trebuie să declari scopul acestuia – studii, tratamente medicale, vacanță, renovare, etc. Nu ți se cere să furnizezi documente justificative în acest sens decât dacă suma este folosită pentru plata avansului – în cazul în care creditul este destinat achiziționării unei locuințe, dovada va fi antecontractul.

Prin urmare, creditul de nevoi personale cu destinație imobiliară se poate folosi doar pentru construirea, achiziționarea, extinderea, finalizarea, amenajarea sau modernizarea unei locuințe. Este un credit negarantat cu care se pot împrumuta între 5,000 și 20,000 de euro (sau echivalentul în lei), dacă îndeplinești condițiile generale pentru obținerea unei finanțări.

Care sunt condițiile pentru un credit de nevoi personale cu destinație imobiliară
Față de condițiile generale, iată care sunt cerințele suplimentare pentru un credit de nevoi personale folosit pentru investiții imobiliare:

• Poți plăti un avans minim de 40%.
• Ai venituri permanente.
• Pentru credit în valută, este obligatoriu ca garanțiile aduse să însumeze 133% din valoarea împrumutului.
• Creditul nu poate depăși 60% din suma necesară investiției imobiliare.

Acte necesare pentru a aplica la un credit de nevoi personale

Comparativ cu creditele Prima Casă, ipotecar și imobiliar, creditul de consum necesită mult mai puține acte. Acestea sunt:

• Acte de identitate
• Adeverință de venit:
• Acord de interogare ANAF.

Ce înseamnă creditul de nevoi personale cu ipotecă?

Pentru creditul de nevoi personale cu ipotecă folosești ca garanție un imobil aflat în proprietatea ta sau a altor persoane. Este un credit fără avans și îl poți folosi în orice scop.

Deși poți obține sume mari, de la 5,000 până la 300,000 de euro (echivalent în lei), creditul de nevoi personale cu ipotecă se încheie pe o perioadă de maxim 5 ani, minimul fiind de 6 luni.

Acte necesare pentru a aplica la un credit de nevoi personale cu ipotecă.În plus față de documentele pe care trebuie să le prezinți în cazul unui credit de nevoi personale standard, pentru creditul de nevoi personale cu garanție imobiliară trebuie să aduci și actele de proprietate și documentația cadastrală a imobilului oferit ca garanție.

Credit de nevoi personale vs Credit de nevoi personale cu ipotecă

Fiecare tip de credit de consum prezintă avantaje și dezavantaje care îți pot influența decizia. Iată care sunt principalele diferențe dintre ele:

Garanția solicitată

Creditele de consum standard nu necesită niciun fel de garanție adusă băncii.
Dacă alegi un credit de nevoi personale cu ipotecă, este obligatoriu să aduci în garanție un imobil în favoarea băncii.

Durata de aprobare

În cazul creditului de nevoi curente, banca îți poate da un răspuns chiar și în 24 de ore.
Pentru creditele de consum cu ipotecă, banca va avea nevoie de mai mult timp deoarece trebuie să analizeze valoarea imobilului adus ca garanție, adesea peste 2 săptămâni.

Rata dobânzii

Deoarece nu sunt garantate, creditele de nevoi personale au dobândă mai mare.
Creditele de nevoi curente garantat au dobândă mai mică, fiind mai ieftine.
Când compari cele două tipuri de credite de nevoi personale, principalii factori pe care trebuie să îl iei în calcul sunt disponibilitatea de a aduce un imobil în garanție, suma necesară și perioada pe care ești dispus să o aștepți pentru a obține creditul.

Astfel, dacă ai nevoie de un împrumut mai mare de 20,000 de euro (echivalent în lei), te vei orienta către un credit de consum cu ipotecă, cu condiția de a garanta cu un imobil și înțelegerea că va dura mai mult până când vei primi un răspuns din partea băncii.

Credit de nevoi personale cu ipotecă vs Credit ipotecar

Cele două tipuri de credite pleacă de la aceeași premisă – oferi un imobil ca garanție, dar iată care sunt aspectele prin care se diferențiază pe care trebuie să le ai în vedere:

Durata creditului

Împrumuturile garantate cu ipotecă se acordă pe perioade mai scurte de timp, de maxim 5 ani.
Creditul ipotecar se poate întinde pe o perioadă de la 3 la 35 de ani.

Recipientul transferurilor bancare

Dacă soliciți un credit de consum cu ipotecă, împrumutul va fi livrat în contul tău.
Creditele ipotecare presupun ca eliberarea sumei să se facă în contul celui de la care cumperi locuința.

Nivelul dobânzii

În general, băncile solicită dobânzi mai mici pentru creditele ipotecare decât pentru cele de nevoi personale cu ipotecă, ceea ce face ca împrumutul ipotecar să fie mai ieftin.
Având în vedere că poți obține împrumuturi mari cu ambele tipuri de credite, principalul criteriu pe care trebuie să îl ai în vedere dacă oscilezi între un credit ipotecar sau unul de nevoi personale cu ipotecă este perioada de rambursare.

Dacă ai venituri mari și constante sau pur și simplu ești mai confortabil cu un angajament pe termen scurt, împrumutul de nevoi personale este mai bun deoarece scapi mai repede de griji și este și mai sigur. Altfel, dacă ai nevoie să plătești rate mai mici, trebuie să te orientezi către un credit pe termen lung, cum este cel ipotecar.

Plata cash vs Plata prin credit

Dacă te gândești să îți cumperi o locuință și dispui deja de fonduri proprii, logica ar spune să le folosești pe toate pentru a evita încheierea unui credit sau măcar a reduce valoarea acestuia.

Într-adevăr, mulți experți sugerează să eviți un grad excesiv de îndatorare, să nu datorezi mai mult de jumătate din ceea ce poți plăti cu ușurință, dar evitarea datoriei nu este întotdeauna cea mai bună soluție pentru toată lumea.

Când este recomandat să plătești cash?

În principiu, vei opta pentru a plăti cash dacă:

• Prețul de achiziție nu îți epuizează toate economiile sau știi că acestea se vor reface rapid.
• Ai mai multe beneficii dacă plătești cash decât dacă alegi că contractezi un împrumut.
• Nu vrei să ai de-a face cu o instituție financiară.
• În orice altă situație, soluția optimă pentru tine va fi să soliciți un împrumut. Informațiile din acest articol ar trebui să te ajute să decizi care este cel mai avantajos credit pentru tine și familia ta.

Cum alegi creditul potrivit?

Iată câteva sfaturi care să te ajute să alegi cel mai potrivit credit dintre cele cinci despre care am vorbit de-a lungul acestui articol, Prima Casă, ipotecar, imobiliar, de nevoi personale cu sau fără ipotecă:

• Stabilește dacă ai sau nu bani de avans.
• Calculează ce procent din venitul lunar ești dispus să aloci pentru plata ratelor – Conform regulamentului BNR, gradul maxim de îndatorare este de 40% pentru creditele garantate, cu excepția situației în care ești la achiziția primului imobil, maximul fiind de 45%. În cazul creditelor de nevoi personale, acesta variază între 30-35% în funcție de profilul clienților.
• Gândește-te pe ce perioadă ești dispus să faci împrumutul – Pentru a nu compromite siguranța financiară a solicitantului, specialiștii recomandă ca împrumuturile de nevoi personale cu sau fără ipotecă să se încheie pe o perioadă de 3-5 ani, iar cele ipotecare de la 10 la 15 ani.
• Calculează care sunt comisioanele atașate fiecărui tip de credit.
• Studiază ofertele de pe piață pentru variantele de credit care te tentează – Este recomandat să compari ofertele de la cel puțin cinci bănci sau să apelezi la un broker de credit.

Concluzii
În final, nu există cea mai bună modalitate de plată când vine vorba de achiziția unei locuințe, ci există cea mai bună opțiune pentru nevoile familiei tale, ținând cont de resursele pe care le ai la dispoziție la acel moment.